Koks teisinis pagrindas reguliuoja žemės nuomą 2026 m.
Svarbu žinoti esminį dalyką, dėl kurio internete daug painiavos: atskiras Žemės nuomos įstatymas (1998 m. redakcija) nebegalioja nuo 2001-07-01. Todėl daugelis senų nuorodų į „Žemės nuomos įstatymą" yra pasenusios ir jomis remtis nereikėtų.
Šiandien žemės nuomą reguliuoja Civilinio kodekso (CK) Šeštosios knygos XXIX skyrius (6.545–6.566 straipsniai). Valstybinei žemei papildomai taikomas Žemės įstatymas ir atitinkami Vyriausybės nutarimai.
Praktiškai tai reiškia, kad bet kokį ginčą ar sutarties sąlygą reikia vertinti pagal galiojantį Civilinį kodeksą, o ne pagal seną įstatymą. Sudarydami sutartį visada nurodykite konkrečius CK straipsnius.
Sutarties forma ir privalomi priedai
Žemės nuomos sutartis turi būti sudaroma rašytine forma (CK 6.547 str. 1 d.). Žodinis susitarimas dėl žemės nuomos teisiškai nepatikimas ir jo neįmanoma įregistruoti registre.
Prie nuomos sutarties privaloma pridėti išnuomojamo žemės sklypo planą. Kai žemė nuomojama iki trejų metų, vietoj plano pridedama žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra neatskiriama sutarties dalis (CK 6.547 str.) – be jų sutartis laikoma nepilna.
Prieš pasirašant verta pasitikrinti, ar sklypas ir jo ribos atitinka registro duomenis. Konkretaus ūkio ar įmonės pagrindinę informaciją galite greitai rasti nemokamame fermos.lt registre, kuriame surinkti Lietuvos ūkiai ir žemės ūkio įmonės.
Kodėl sutartį būtina registruoti Registrų centre
Šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešame registre – Nekilnojamojo turto registre – įstatymų nustatyta tvarka (CK 6.547 str. 2 d.).
Bendroji taisyklė griežta: nekilnojamojo turto (taip pat žemės) nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam nei vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis galioja tik įregistruota Nekilnojamojo turto registre (CK 6.478 str.). Praktiškai tai reiškia: jei savininkas parduos žemę, neregistruota nuoma naujam savininkui gali būti neprivaloma.
Registracija svarbi ir dėl pirmenybės teisės pirkti: jeigu žemę dirbantis nuomininkas naudoja ją ilgiau nei metus pagal registruotą sutartį ir sutartyje numatyta pirmenybės teisė pirkti, jis turi pirmenybės teisę įsigyti tą žemę tokiomis pat sąlygomis, kokiomis ją ketinama parduoti kitiems pirkėjams.
Sutartį Registrų centre galima įregistruoti dviem būdais: internetu per savitarną (su el. parašu arba Smart-ID, įkeliant PDF) arba atvykus į Registrų centro padalinį su asmens dokumentu ir abiejų šalių pasirašytais sutarties originalais. Tikslias registravimo paslaugos kainas tikrinkite oficialiame Registrų centro kainyne, nes mokesčiai gali skirtis ir priklauso nuo paslaugos skubos.
Nuomos terminas ir pirmenybė atnaujinti sutartį
Maksimalus žemės ūkio paskirties žemės nuomos terminas – iki 25 metų. Privalomo minimalaus termino įstatymas nenustato; praktikoje neretai rekomenduojama nuomoti ne trumpiau kaip 5 metams, tačiau tai tik rekomendacija, o ne teisės norma – terminą šalys derina laisvai.
Pasibaigus nuomos terminui, tinkamai vykdęs sutartį buvęs nuomininkas turi pirmenybės teisę atnaujinti (sudaryti naują) nuomos sutartį, jeigu sutinka su naujomis nuomotojo siūlomomis sąlygomis – tokiomis pat, kokios siūlomos kitiems pretendentams (CK 6.566 str. pagrindu).
Dėl šios pirmenybės teisės verta į sutartį aiškiai įrašyti termino pabaigos ir atnaujinimo tvarką, kad būtų lengviau apginti savo poziciją.
Valstybinės žemės nuoma per aukcioną
Valstybinė žemės ūkio paskirties žemė nuomojama uždaruose aukcionuose elektroniniu būdu portale www.evarzytynes.lt. Tai pagrindinis būdas teisėtai išsinuomoti valstybinę žemę ūkininkavimui.
Pirmenybės (prioriteto) teisę nuomotis šią žemę aukcione turi ūkininkai, įregistravę ūkį Ūkininkų ūkių registre, ir žemės ūkio bendrovės bei įmonės, gaunančios daugiau kaip 50 % pajamų iš žemės ūkio veiklos. Jei ūkio dar neturite, ūkio steigimo ir registravimo žingsnius galite peržiūrėti fermos.lt skiltyje, skirtoje tapti ūkininku.
Aukcionas vykdomas, jei užsiregistruoja ne mažiau kaip 2 dalyviai, ir organizuojamas ne vėliau kaip per 7 darbo dienas nuo dalyvių registracijos pabaigos.
Dalyvavimo registracijos mokestis – 55 eurai. Be jo, prieš registraciją mokamas garantinis įnašas, lygus pradinei metinės nuomos kainai. Šias sumas pasiruoškite iš anksto, nes be jų dalyvauti aukcione negalėsite.
Valstybinės žemės nuomos mokestis ir terminai
Valstybinės žemės nuomos mokesčio metinį tarifą ir lengvatas kasmet nustato kiekvienos savivaldybės taryba. Savivaldybės tarifus tvirtina įstatymu nustatytame intervale (žemės mokesčiui – nuo 0,01 % iki 4 % žemės mokestinės vertės). Mokestis skaičiuojamas nuo žemės mokestinės (vidutinės rinkos) vertės pagal žemės vertės žemėlapius.
Vieno bendro tarifo visai Lietuvai nėra – kiekviena savivaldybė tvirtina savo tarifus, todėl konkrečią procentinę normą savo žemei žiūrėkite pagal savivaldybę, kurioje yra sklypas. 2026 m. tarifus savivaldybės jau patvirtino.
Valstybinės žemės nuomos mokestį už mokestinį laikotarpį privaloma sumokėti iki einamųjų metų lapkričio 15 d. Juridiniai asmenys deklaraciją teikia iki lapkričio 1 d. Tikslią mokėtiną sumą ir tarifą pasitikrinkite savo savivaldybėje ir VMI.
GPM nuo žemės nuomos pajamų: 2026 m. pokyčiai
Nuo 2026-01-01 privačios žemės ar turto nuomos pajamas gaunančiam nuolatiniam gyventojui taikoma progresinė GPM skalė. Pirmajai pajamų daliai – ne darbo santykių pajamoms, neviršijančioms 12 VDU (27 745,80 EUR) – taikomas 15 % tarifas. Viršijus šią ribą, pagal bendrą metinių pajamų dydį taikoma 20 %, 25 % arba 32 %.
Konkrečios ribos 2026 m. (1 VDU = 2 312,15 EUR): 20 % tarifas taikomas pajamų daliai iki 36 VDU (83 237,40 EUR per metus), 25 % – nuo 36 iki 60 VDU (83 237,40–138 729 EUR per metus), o 32 % – pajamoms virš 60 VDU (138 729 EUR per metus).
Žemės nuomos pajamos priskiriamos B klasės pajamoms – gyventojas jas deklaruoja pats metinėje GPM deklaracijoje (GPM311). Deklaravimo ir mokesčio sumokėjimo terminas – iki kitų metų gegužės 1 d.
Atkreipkite dėmesį: nuo 2026-01-01 atsirado galimybė gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamas iki 50 000 EUR per metus apmokestinti įsigijus verslo liudijimą nuomai. Tačiau ši lengvata skirta tik gyvenamajai paskirčiai ir žemės ūkio paskirties žemės nuomai netaikoma. Savo situaciją visada pasitikrinkite VMI.